La falta de coincidencia entre el asegurado y el titular registral de un inmueble puede convertirse en un obstáculo grave al momento de cobrar una indemnización por siniestros. El licenciado Sergio Vandersluis, Liquidador de Siniestros, y miembro de la Asociación Argentina de Liquidadores y Peritos de Seguros, advierte sobre la importancia de una correcta suscripción de pólizas y brinda claves documentales y legales para evitar demoras y conflictos en la liquidación.
Por Sergio Vanderluis, Liquidador de Siniestros
En el ejercicio cotidiano como liquidadores, nos encontramos frecuentemente con una dificultad que no siempre es advertida por los Productores Asesores de Seguros (PAS) al momento de suscribir una póliza: la falta de correspondencia entre el titular del bien asegurado y el asegurado declarado en la póliza. Esta omisión, muchas veces bienintencionada o basada en acuerdos informales, puede tener consecuencias significativas al momento de enfrentar un siniestro, especialmente en el caso de coberturas sobre inmuebles.
¿Por qué es tan importante la titularidad registral?
La titularidad registral de un inmueble constituye la prueba legal más sólida del derecho de propiedad. En caso de siniestros como incendios, las aseguradoras deben verificar que la persona que reclama la indemnización sea efectivamente quien posee el interés asegurable sobre el bien afectado. Si no hay coincidencia entre el asegurado y el titular registral, se detiene el proceso de pago hasta tanto se acredite debidamente el derecho a cobrar.
“La titularidad registral es la prueba legal más sólida del derecho de propiedad y resulta esencial para que la aseguradora libere el pago”
Documentación clave para acreditar la titularidad
Para evitar problemas, es fundamental que el asegurado disponga de:
- Escritura de propiedad
- Certificado del Registro de la Propiedad Inmueble. Emitido por el Registro de la Propiedad Inmueble, confirma oficialmente quién es el titular registral. También puede detallar gravámenes, hipotecas u otras cargas que afecten la propiedad.
- Contratos de alquiler o copropiedad (en caso de corresponder). En edificios con múltiples arrendatarios o copropietarios, estos contratos ayudan a determinar las responsabilidades de cada parte respecto de los espacios alcanzados por el incendio.
- Comprobantes de impuestos o planos aprobados, como documentación de respaldo
Casos comunes de discrepancia
A menudo nos enfrentamos a situaciones como:
- Inmuebles a nombre de un familiar fallecido sin sucesión tramitada
- Construcciones sobre terrenos sin escriturar o adjudicados informalmente
- Viviendas ocupadas tras separaciones, sin regularizar la titularidad
- Documentación estatal incompleta ya que no discrimina ubicación, manzana, parcela, lote o bien está extraviada.
Estos casos no impiden automáticamente el cobro, pero sí lo complican y demoran.
“Una póliza mal confeccionada puede proteger poco y generar mucho conflicto”
Causas de la Falta de Regularización
Las razones por las cuales los asegurados no tienen en regla la titularidad del inmueble son diversas, entre ellas:
– Falta de previsión para ordenar la documentación.
– Imposibilidad o falta de voluntad para afrontar los costos de regularización.
– Problemas familiares no resueltos tras el fallecimiento del titular registral.
– Relaciones rotas con ex parejas o familiares.
Soluciones alternativas aceptadas por aseguradoras
Cuando la documentación no está regularizada, existen algunas vías para destrabar el cobro:
- Autorización expresa del titular registral (si vive). Cuando está vivo, puede autorizar fehacientemente al asegurado a cobrar la indemnización, acompañando copia de su DNI.
- Autorización de herederos. Si el titular registral ha fallecido y no hay declaratoria de herederos, suele solicitarse la presentación de la libreta de matrimonio, donde conste el nombre y apellido del titular registral, de su cónyuge y de los hijos, se realiza una nota conjunta con sus respectivas firmas y DNI, mediante la cual autorizan al asegurado a percibir la indemnización correspondiente a la cobertura de Incendio Edificio, aportando cada uno de los firmantes copia de su DNI.
- Terrenos fiscales. El asegurado puede presentarse ante un Juez de Paz con testigos que acrediten su ocupación del inmueble.
Estas alternativas exigen tiempo, coordinación familiar y documentación complementaria. En un contexto inflacionario, cada día de demora puede significar una pérdida económica real.
“El PAS es el primer eslabón para prevenir problemas: debe verificar la correspondencia entre el asegurado y el titular del bien”
En los siniestros en los que existen dificultades para acreditar la titularidad, suelen generarse demoras que no están relacionadas con el ajuste técnico de los daños.
La falta de documentación obliga al asegurado a realizar trámites y gestiones que, por lo general, no se resuelven rápidamente. Esta situación puede verse aún más comprometida, no solo por la imposibilidad de afrontar los gastos de reparación con recursos propios, sino también porque, en un contexto inflacionario y dado que el importe de la indemnización se fija con base en la fecha de ocurrencia del siniestro, el perjuicio económico para el asegurado puede ser considerable.
Siniestros en Inmuebles Alquilados
Cuando el asegurado es inquilino, la indemnización correspondiente a la cobertura de Incendio Edificio debe ser percibida por el propietario del inmueble, ya que es él quien posee el interés asegurable sobre el bien dañado.
Es fundamental que el inquilino cuente con el contrato de alquiler certificado ante escribano, ya que este documento permite identificar al titular registral del inmueble alcanzado por el siniestro.
Como parte de nuestra tarea habitual en la atención de siniestros, solemos consultar si existe alguna otra cobertura asegurativa sobre los bienes afectados. En el caso particular de inmuebles alquilados, también realizamos esta consulta al locador, para verificar si cuenta con una póliza que cubra el riesgo de incendio, ya que en caso afirmativo —aunque esto ocurre con poca frecuencia—, y ante la existencia de pluralidad de seguros, ambas aseguradoras participan proporcionalmente en el pago de la indemnización.
Rol clave del PAS: prevención y asesoramiento
El PAS es el primer eslabón para evitar este tipo de conflictos. ¿Cómo?:
- Verificando que el titular del bien coincida con el asegurado
- Informando sobre la necesidad de tener al día la documentación
- Detectando situaciones especiales (ocupaciones informales, herencias, alquileres)
- Sugerir pólizas complementarias en caso de pluralidad de intereses (por ejemplo, edificio y contenido)
Conclusión
Evitar conflictos en la liquidación de un siniestro no depende únicamente del ajustador o de la compañía aseguradora. La precisión al suscribir una póliza y la correcta identificación del titular del bien asegurable son tareas que comienzan con el PAS.
Una póliza mal confeccionada puede proteger poco y generar mucho conflicto. La prevención, en este aspecto, es sin duda la mejor herramienta para garantizar la tranquilidad del cliente… y del PAS.